例えば、右の図のように、被相続人Aが死亡し、Aが所有していた不動産をB、C、Dの遺産分割協議によって、Dが取得したとします。

しかし、Dが相続による登記をする前に、Cが第三者Eに売却し、先に登記をしました。

この場合、Dは、Eに、遺産分割協議により完全な所有権を取得したことを、対抗することができなくなってしまいます。 

このようなことが、起こりうるので、遺産分割協議成立後は、早急に登記をすることが大切になります。

相続登記の申請をするには、以下の場合がありますが、必要な書類は、次のようになります。

遺言書により相続登記する場合

□　遺言書（自筆証書遺言の場合には、検認を受ける必要があります）

□　被相続人の死亡の記載のある戸籍謄本または除籍謄本

□　被相続人の住民票の除票（被相続人の最後の住所と不動産の登記事項証明書

　に記載されている住所が異なっている場合には、住民票の除票の代わりに戸籍の

　附票が必要になることもあります）

□　不動産を取得する相続人の戸籍謄本

□　不動産を取得する相続人の住民票

□　不動産の固定資産評価証明書

□　相続関係説明図

このほかにも、場合によっては、必要となる書類があります。
 

⇒戸籍謄本等の集め方

⇒固定資産評価証明書の請求方法

遺産分割協議により相続登記をする場合

□　遺産分割協議書 ⇒雛形はこちら

□　被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍

□　被相続人の住民票の除票（被相続人の最後の住所と不動産の登記事項証明書

　に記載されている住所が異なっている場合には、住民票の除票の代わりに戸籍の

　附票が必要になることもあります）

□　相続人全員の戸籍謄本

□　相続人全員の印鑑証明書

□　不動産を取得する相続人の住民票

□　不動産の固定資産評価証明書

□　相続関係説明図

このほかにも、場合によっては、必要となる書類があります。
 

⇒ 戸籍謄本等の集め方

⇒固定資産評価証明書の請求方法 
 

法定相続分とおりの持分で相続登記をする場合

□　被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍

□　被相続人の住民票の除票（被相続人の最後の住所と不動産の登記事項証明書

　に記載されている住所が異なっている場合には、住民票の除票の代わりに戸籍の

　附票が必要になることもあります）

□　相続人全員の戸籍謄本

□　相続人全員の住民票

□　不動産の固定資産評価証明書

□　相続関係説明図

このほかにも、場合によっては、必要となる書類があります。

⇒戸籍謄本等の集め方

⇒固定資産評価証明書の請求方法

Ｑ１　不動産を所有していた父が亡くなりました。父名義の不動産について、相続の登記をいつまでにしなければなりませんか？

Ａ１　相続登記（相続による名義変更）については、いつまでにしなければならないという決まりはありません。
　ただ、ずっとそのまま放置しておくと、世代が代わってしまい、新たな相続人間での争いの元になったり、相続人が誰で、どこにいるのかを探すのに時間とお金がかかってしまったりすることが考えられますので、なるべく速やかに相続登記をすることが望ましいでしょう。
　また、被相続人名義の不動産を相続人が売却したり、抵当権等の担保物権を設定する場合には、その前提として、必ず相続登記が必要となりますので、この点からも相続登記をしておく意味があります。
 

Ｑ２　相続の登記をしようと思いますが、どのような書類が必要となりますか？また、これらの書類を別件で使用したいのですが、戻ってきますか？

Ａ２　相続の登記をするには遺言書がある場合、ない時に遺産分割協議をする場合、遺言執行者がいる場合などによって、必要な書類が異なってくることがあります。詳しくは、相続登記の際に必要となる書類をご参照願います。
　また、相続登記の際に集めた戸籍等は、原本還付しますので、相続人の方にお戻し致します。
　なお、お戻し致しました戸籍等に関しては、被相続人がもっていた銀行口座の解約手続きなどにも使用できます。その際、印鑑証明書などは、銀行の方から、取得の日より３か月以内のものを要求されることが多いので、注意を要します。
 

Ｑ３　戸籍謄本の集め方がよく分からないのですが？

Ａ３　戸籍謄本や除籍謄本などは普段あまり取得することがない方が大半であることから、集めるのにご苦労を要ることになることが、多いものと思われます。
　戸籍謄本等の具体的な集め方は、戸籍謄本等の集め方をご参照願います。
また、どうしても集めるお時間がない方や集め方が分からないという方は、当事務所で集めます。
　この時の費用は、戸籍謄本等１通につき、報酬額１，０００円（税別）＋実費（定額小為替及び郵送費）となります。

　手間はかかりますが、ご自分で集めてしまえば、上記の司法書士の報酬を節約できます。
 

Ｑ４　相続の登記を依頼したいのですが、費用はどのくらいかかるのでしょうか？

Ａ４　司法書士に相続登記の依頼をした場合、多くの場合、次の①〜③までの費用がかかります。
　なお、遺産分割協議がまとまらなかった場合、相続人が不明である場合など、の事情があるときには、別途、費用がかかります。この場合には、事情をお聞きしたうえで、なるべく早い段階でお見積書を作成いたします。

①　登録免許税

　　固定資産評価証明書に記載されている不動産の評価額の０．４％

  　 例えば、相続する土地及び建物の固定資産評価証明書に記載されている不動産評価額の合計額が、１，０００万円であった場合の登録免許税額は、１，０００万円×（４／１０００）＝４万円となります。

②　必要書類の収集のための費用

　　相続の登記には様々な書類が必要となりますが、その収集に実費がかかります。

　Ｑ３で述べたように、戸籍等の収集をしていただくと、その分、司法書士報酬が安くなります。

③　司法書士報酬

　　司法書士の報酬に関する詳しい内容に関しましては、報酬規程≪相続登記の場合≫をご覧下さい。
 

Ｑ５　父が亡くなり、相続が開始しました。父名義の不動産があり、その不動産を売却したいと考えています。どういった手続きをすれば、よいのでしょうか？　相続人は子である私と母及び弟で、遺言書はありません。

Ａ５　この場合には、亡お父様名義の不動産について、直接、不動産の買受人に所有権移転の登記をすることはできません。まず、お父様名義から相続人名義に変更（相続の登記）することが必要となります。

　遺言書がないということなので、法定相続分（民法で決まっている各相続人の持ち分；具体的には、お母様が２分の１、あなた様と弟様がそれぞれ４分の１）で相続の登記をするか、あるいは、遺産分割協議をした上で、その不動産を取得する相続人を決めておき、その相続人名義に相続の登記しておく必要があります。

　ただ、不動産を売却される際には、不動産の譲渡所得税などの税金がかかるので、注意しましょう。

遺産分割協議後、預貯金を相続人の１人が相続した場合、その相続人が預金の払い戻しをするには、金融機関に、依頼書、遺産分割協議書、戸籍謄本、印鑑証明書、を提出し払い戻しをすることになりますが、金融機関によっては対応が異なることもあるので、払い戻しをされるの前に、連絡をして必要書類を確認されてからの方がよいでしょう。

特に、戸籍に関しては、被相続人の出生から死亡までの戸籍が必要となります。 ⇒戸籍の集め方はこちら

これは、遺産分割協議書に記載された相続人のほかに、被相続人が認知していた子や養子にしていた子などがいた場合、これらの者を除外した遺産分割協議である可能性もあり、これらの者から後に預金の払い戻しを請求をされることがあるため、金融機関は、遺産分割協議書に記載された相続人以外の者がいないことを確認するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍を要求してきます。

ただ、遺産分割協議が調停で行われ、遺産分割協議書を調停調書で作成している場合には、被相続人の出生から死亡までの戸籍は、原則として、要求されません。調停の申立てをする際には、被相続人の戸籍を家庭裁判所に提出することが前提なので、金融機関もそのことを分かっているからです。